Определения · Различия · Примеры
Кадастровая стоимость — это фиксированная государственная оценка объекта недвижимости для налогообложения, а рыночная — реальная цена, по которой его можно продать на открытом рынке.
Кто устанавливает стоимость
Кадастровую стоимость определяют государственные оценщики по методике Росреестра. Основанием служит массовая оценка, учитывающая тип объекта, площадь, местоположение и средние рыночные данные. Результаты вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и действуют до следующего пересмотра — обычно раз в 3–5 лет.
Рыночную стоимость формируют сами участники рынка: покупатели и продавцы. Она зависит от спроса, состояния объекта, ремонта, этажа, инфраструктуры района. Никто не обязан согласовывать эту цену с государством.
Для каких целей используется
Кадастровая стоимость применяется для расчёта налога на имущество физических лиц (НДФЛ при продаже), госпошлины при наследовании, арендной платы за муниципальную недвижимость. Например, налог на квартиру считают как 0,1% от кадастровой стоимости (ст. 406 НК РФ).
Рыночная стоимость нужна при купле-продаже, ипотеке, страховании, разделе имущества. Банки часто требуют оценку рыночной стоимости для одобрения кредита.
Как часто меняется
Кадастровая стоимость пересматривается регионами каждые 3–5 лет (Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016). Если объект новый или изменились характеристики — стоимость корректируют внепланово. Данные публикуются на сайте Росреестра.
Рыночная стоимость может меняться ежемесячно. На неё влияют кризисы, сезонность, изменения в законодательстве. Например, весной 2022 года цены на жильё в Москве выросли на 15% за квартал.
| Критерий | Кадастровая стоимость | Рыночная стоимость |
|---|---|---|
| Установление | Государственными оценщиками | Участниками рынка |
| Основа расчета | Методика Росреестра, массовая оценка | Спрос, предложение, индивидуальные особенности объекта |
| Стабильность | Фиксированная на 3–5 лет | Постоянно меняется |
| Основное применение | Налоги, госпошлины | Сделки купли-продажи, ипотека |
| Влияние на бюджет | Прямое (размер налога) | Косвенное (доход от продажи) |
| Возможность оспаривания | Да, через комиссию Росреестра или суд | Нет, определяется соглашением сторон |
Пример расхождения стоимостей
Двухкомнатная квартира в Санкт-Петербурге имеет кадастровую стоимость 8 млн рублей, установленную в 2023 году. Налог на имущество составляет 8 000 рублей в год (0,1%).
Владелец сделал евроремонт, установил панорамные окна. На рынке аналогичные квартиры в этом доме продаются за 11–12 млн рублей. Рыночная стоимость оказалась на 40% выше кадастровой. При продаже налог с дохода считают от кадастровой стоимости, если цена в договоре ниже её на 30% и более (ст. 217.1 НК РФ).
Когда различие не имеет значения
При наследовании недвижимости госпошлина рассчитывается от кадастровой стоимости (п. 22 ст. 333.24 НК РФ). Если рыночная цена выше — это не увеличивает платеж.
В ипотечных сделках банки иногда используют кадастровую стоимость как минимальный порог оценки залога. Когда рыночная и кадастровая стоимость близки (погрешность до 10%), разница не влияет на одобрение кредита.
Часто задаваемые вопросы
Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?
Да, такое происходит при завышении оценки государством. Например, если район потерял привлекательность, но кадастровая стоимость ещё не пересмотрена. В этом случае можно оспорить оценку через комиссию Росреестра.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Подайте заявление в комиссию по оспариванию при Росреестре или в суд. Приложите отчет независимого оценщика о рыночной стоимости. Успешное оспаривание снизит налог на имущество.
Как узнать кадастровую стоимость объекта?
Используйте публичную кадастровую карту на сайте Росреестра или закажите выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется онлайн за 5–10 минут, стоимость — от 250 рублей.